D’acord amb la Llei d’arrendament urbans (LAU), l’arrendador/propietari podrà elevar la renda anual del contracte d’arrendament (excepte pacte en contra), quan faci obres de millora després del cinquè any (o del setè si l’arrendador és persona jurídica).
Segons la LAU, l’arrendatari o inquilí ha de suportar la realització d’obres de millora l’execució de les quals no pugui diferir-se raonablement fins al final de l’arrendament. Seria el cas, per exemple, que la comunitat acordés substituir la calefacció central per un sistema de calefacció individual. En aquest cas:
- Les obres que es realitzaran s’han de notificar a l’arrendatari, amb almenys tres mesos d’antelació, amb la seva durada i el cost pressupostat. L’arrendatari tindrà un mes per a desistir del contracte (excepte si les obres no afecten de manera rellevant a l’habitatge).
- Si l’inquilí no desisteix, té dret a una reducció de renda proporcional a la part d’habitatge de la qual es vegi privat durant les obres. I si les obres obliguen l’arrendatari a realitzar altres despeses, també pot exigir que l’arrendador els aboni.
Elevació de la renda per l’arrendador/propietari
No obstant l’anterior, l’arrendatari té dret a augmentar la renda per millores si es compleixen determinats requisits.
En concret, la LAU estableix que la realització per l’arrendador d’obres de millora, transcorreguts 5 anys de durada del contracte, o 7 anys si l’arrendador fos persona jurídica, li donarà dret, excepte pacte en contra, a elevar la renda anual en la quantia que resulti d’aplicar al capital invertit en la millora, el tipus d’interès legal dels diners en el moment de la terminació de les obres incrementat en tres punts, sense que pugui excedir l’augment del 20% de la renda vigent en aquell moment.
Règim transitori de la norma:
- Si el contracte es va signar entre el 6 de juny del 2013 i el 18 de desembre del 2018, o entre el 24 de gener i el 5 de març del 2019, pot incrementar la renda si han passat 3 anys de contracte, excepte si es va pactar el contrari.
- Si el contracte es va signar entre el 19 de desembre del 2018 i el 23 de gener del 2019, o a partir del 6 de març del 2019, el termini sense poder incrementar la renda serà de 5 anys si l’arrendador és persona física i de 7 si és persona jurídica.
Atenció. Per al càlcul del capital invertit, s’hauran de descomptar les subvencions públiques obtingudes per a la realització de l’obra.
No es fa distinció entre obres de millora en els elements comuns o privatius. És a dir, que les obres de millora poden afectar tant elements comuns com privatius. S’afegeix, això sí, la precisió que quan la millora afecti diverses finques d’un edifici en règim de propietat horitzontal, l’arrendador haurà de repartir proporcionalment entre totes elles el capital invertit, aplicant, a aquest efecte, les quotes de participació que corresponguin a cadascuna d’aquelles.
En el supòsit d’edificis que no es trobin en règim de propietat horitzontal, el capital invertit es repartirà proporcionalment entre les finques afectades per acord entre arrendador i arrendataris. A falta d’acord, es repartirà proporcionalment en funció de la superfície de la finca arrendada.
El requisit que hagin transcorregut 5 anys de durada del contracte d’arrendament, o de 7 en cas de tractar-se d’un arrendador persona jurídica, cedeix davant l’acord de les parts de realitzar obres de millora en l’habitatge arrendat. En tot cas, l’abast de les obres de millora haurà d’anar més enllà del compliment del deure de conservació per part de l’arrendador.
L’arrendador està obligat a realitzar, sense dret a elevar per això la renda, totes les reparacions que siguin necessàries per a conservar l’habitatge en les condicions d’habitabilitat per a servir a l’ús convingut, excepte quan la deterioració de la reparació de la qual es tracti sigui imputable a l’arrendatari.
Quan es produeix l’elevació de la renda?
L’elevació de renda es produirà des del mes següent a aquell en què, ja finalitzades les obres, l’arrendador en notifiqui per escrit a l’arrendatari la quantia, detallant els càlculs que condueixen a la seva determinació i aportant còpies dels documents dels quals resulti el cost de les obres realitzades.
Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.
